编者按：本文来自每日经济新闻，作者：吴若凡，36氪经授权转载
近期，最受业界重视的地产项目，无疑是绿洲坐落上海董家渡的地王项目。
3月24日，作为疫情之后上海第一个入市项目，绿洲董家渡项目的住所楼盘“海珀外滩”首先开盘了三栋住所楼。依照均价13.8万元/平方米核算，首期推出3栋楼203套房源能为绿洲回笼近60亿元资金。
董家渡地王项目对绿洲有多重要？绿洲集团董事长张玉良曾笑言，自己每隔一段时刻就要去项目看一看，有时会“挂念”到睡不好觉。项目初度赴京露脸时，张玉良乃至亲身“压阵”卖力推介。
3月26日下午，《每日经济新闻》记者在董家渡项目现场看到，这个120万平方米的巨无霸归纳体已全面开工，数个工地一起作业、近千人施工的局面较为震慑。
据记者了解，董家渡项目（绿洲外滩中心）7栋建成工作楼已卖出4栋，单价直逼10万元/平方米，现在已为绿洲贡献了超100亿元收入。
现在的绿洲，在董家渡用上了简直以往一切项目都很难匹敌的“贴金”成色。但是回想一年前，董家渡项目还仅仅一个店主债款缠身、被“四处叫卖”折价易手项目。也正是这个从前的全国地王项目，阅历了本钱与地产之间这场“游戏”，从大起大落到妙手回春。
董家渡项目施工现场
一手猛造地王一手贱卖财物
董家渡项目，原本姓“中民投”。
这家2014年8月横空出世的企业，由59个非公有制企业大佬联合出资建立，股权极度涣散（最大股东持股不超2%），财力也极度雄厚——只用了5年时刻，就将财物总规划从400多亿元忽然拉升到3061亿元。
就在挂牌后3个月，新鲜出炉的“中民投”联合外滩出资、佳渡置业，一手酿制了全新的我国“地王”——总价达248.5亿元的上海外滩董家渡地块。
彼时的董家渡地块，或许仅仅很多民营本钱用高杠杆撬动“稀缺地皮”的又一次游戏。不过中民投却是实实在在的一战成名，风头一时无两。
但世事难料，再次进入各大媒体头条时，中民投身上的标签却变成了“债款违约”“变卖财物”“财物困局”。而中民投从前规划巨大的董家渡“高端商办归纳体”，5年时刻也只立起了几栋孤零零的残楼。
已竣工的工作楼
终究，董家渡地王项目也被中民投摆上了拍卖台。
据《每日经济新闻》记者了解，在很多与中民投洽谈董家渡项目的“买方”中，报价越压越低，有的乃至把50%的债款压到了初始拿地本钱价之下。
但深化尽调过董家渡项目的意向方都会发现，报价或许还算不上什么大问题。由于更多的费事来自于中民投自身极端涣散的股权带来的流程羁绊，以及表内表外难以一时厘清的高负债。
坊间一度风闻称，曾最接近董家渡项目的是世茂，中民投50%的股权报价160亿元，但世茂因买卖背面杂乱的问题抛弃了。
终究接手的是绿洲集团。音讯起先来得有点忽然，但细品会觉得意料之中。
国企布景的绿洲，在上海有关部门和金融机构的促成下，于2019后2月13日正式接下了中民投旗下最有价值的财物之一——上海董家渡13、15地块。绿洲花了121亿元，折价将一块瑰宝收入囊中。
“费钱宝物”成了“挣钱神器”
拿下董家渡地王项目，绿洲好像也并非稳操胜券。
尽管依据协约，绿洲不必一次性付款，但121亿元究竟不是小数目。绿洲为了保证董家渡项目的开发，就拟在不超越300亿元的额度范围内为项目所属公司向金融机构的融资供给担保。
而且据了解，董家渡项目的总投入高达六七百亿元，安信信任还投了约100余亿元，这部分本金是抽不走的。所以项目变现后有必要优先归还工程款、下一期建造投入，以及金融机构的借款利息等。
有业界人士曾戏言，董家渡项目是一个又贵又费钱的项目。
绿洲近年在规划扩张中频频融资输血，董家渡项目能否自己输血、为集团减负乃至创收，也是影响绿洲质量的要素。也由此，这个费钱的宝物，乃至一度成为言论对绿洲开展势能的质疑。
张玉良把董家渡项目交给了以办理、功率著称的绿洲二部，短短一年时刻，项目的确提速不少。上一年5月，董家渡项目以“绿洲外滩中心”和“海珀外滩”从头露脸时，据记者了解，绿洲现已做成了第一笔订单。
3月26日，当《每日经济新闻》记者来到董家渡项目现场时，7栋工作楼现已竣工，沿中山南路西侧的沿街商场也已结构封顶，乃至数栋超高层也都建造到了一半。
据绿洲方面泄漏，竣工的工作楼中现已有4栋售出，买家多是有金融布景的公司，比方买下A1和A2栋（共3.85万平方米）的我国人保，以及买下整个总部工作的3栋楼（即B1、B2、B3地块）的海通证券。
记者检查两栋工作楼的预售证发现，A1和A2栋的买卖对价约33亿元，折合单价在10万元/平方米，简直算得上我国“最贵”的写字楼。
项目施工现场
加之海通证券B地块的买卖对价约70亿元，现在项目现已为绿洲贡献了超100亿元收入。
金融机构热情高涨，用CBRE出资部董事周志锋的话说，“国内金融机构要做一轮新的布局，陆家嘴根本买不到楼，所以要抢占隔江对望的黄埔金融集聚带。”
此外，绿洲的收入，还盯着一块“肥肉”——住所。
3月24日，作为疫情之后上海第一个入市的项目，绿洲董家渡的住所楼盘“海珀外滩”首先开盘了三栋住所楼。事实上，海珀外滩原计划在2月20日开盘。
究竟越快卖出，越早挣钱。绿洲为了添加套数和客群面，进一步骤整了户型结构，添加了小户型配比。
依照均价13.8万元/平方米核算，首期推出3栋楼203套房源，能为绿洲回笼近60亿元资金。
不少业界人士也以为，整个董家渡项目有十分可观的现金报答。即便是做持有，也可以终究靠本钱化得到十分高的报答率。
不过在这个项目上，或许绿洲更垂青实实在在的钱。据了解，写字楼部分绿洲只留下了项目的40%作为自我克制，即含300米外滩地标的一栋和一部分商业，其他均出售。
出资者的“生门”？
亲近重视董家渡项目赚回多少钱的，还有项目的股东方和财政出资者——安信信任。
近来，安信信任一度由于中民投的联系传出暴雷，并强行让出资者延期兑付一年。
据了解，在中民投呈现流动性危机、董家渡项目完全易主后，安信安赢42号后续翻滚发行状况欠安，其间优先级信任收益权129亿元，劣后级43亿元。
加之触及多达35宗涉诉项目，官司缠身的安信信任涉诉金额已打破100亿元。
现在为缓解本钱和债款压力，安信信任对董家渡项目也给予期望。据泄漏，从项目的定价、财政到本钱、收益等各方面，安信信任都有参加。
“董家渡地王”项目背面的本钱参加很多，即便现在大股东让渡为绿洲集团之后，项目背面以财政出资者、股东方、债款方等身份呈现的本钱依然数目很多。
从全国最贵的地，变满足上海最贵的楼。与其说董家渡是一个地产项目，不如说它历来都是一个“地产本钱游戏”。
现在回看董家渡地王项目妙手回春的“策划”，张玉良亲身上阵、很多超高层排布、最贵价格配比，一次次金牌级待遇背面，也是一个个本钱诉求。一起，消费方也得到了保值增值的地皮。
或许真实精妙的地产本钱游戏，成果便是多赢。
