原标题：国内首个赴美上市长租公寓服务商青客的“扩张后遗症”
本报记者 郭阳琛 张玉 上海报道
国内首个赴美上市的长租公寓服务商青客（QK.US）正陷入一场拖欠房东租金和租客押金的“风暴”。
2020年1月14日，在上海市徐汇区龙华中路596号A座的青客总部，《中国经营报》记者正常采访了解到，自2019年12月25日起，虽然经过多次协调，多位房东至今未拿到下一季度的房租。此外，青客以“亏损”“盘整高进低出房源”为由，在合同期内单方面要求部分房东降低房屋托管租金标准或直接解除与房东的合同。
此外，另有多名青客租客向记者反映退押金难的问题，部分退款周期超过2个月。
“所有的问题是环环相扣的。”青客相关负责人向记者表示，近期租户出现了大面积违约退房，导致空置率偏高、运营成本上升，而这进一步导致退还租客押金、发放房东租金的周期也相应延长。
强制降租
2019年底，青客房东陆陆续续收到青客发出的《降租沟通函》。
该沟通函显示，青客根据对房屋的过往数据统计，每月支付给房东的租金已远远超出了青客从租客处收取的租金，属于“高进低出”情形。记者在青客总部发现数十份沟通函，降租范围为500~900元，降幅在两成左右。
对此，青客方面提出两种解决方案：一是降低该房屋托管租金标准，此外托管合同剩余租期内每年增加一个月的免租期，具体免租期限为每年的1月份。二是与房东解约，房屋内家具赠送，家电撤出，房屋租金计算至青客房屋实际返回为止。
但同时青客方面也表示：“以上方案您未回复确认之前，我司将按月支付租金，逾期3个月仍未回复，将按上述方案履行合同。”
2019年12月25日，本是青客向夏明（化名）支付下一季度房租的日子。一直等到天黑，他却迟迟未收到款项到账的银行短信提示。
夏明的房子位于浦东新区川沙镇。3年前，他以每月4552元的价格，将这套100平方米的房子租给青客。房屋托管租赁合同显示，租期为8年，前3年租金不变，之后每年房租上涨5%。
“我的房租和周边市场价大致相同，绝不属于‘高进低出’，怎么也拿不到房租？”夏明甚是疑惑。2019年12月27日，他先后联系了青客客服和经理，都得到了一样的承诺：“年底资金紧张，这个月29日前，房租一定到位。”
但青客方面的承诺并未兑现。无奈之下，夏明找到了当时办理租房合同的青客业务员。该业务员向他表示：“现在公司出了些问题，如果想及时拿到租金，必须将季付的合同改成月付，否则只能到总部办理退房手续。”
12月30日，夏明就签署了上述补充协议，但还是无钱到账。2020年1月6日，夏明和女婿张力（化名）第一次来到青客总部，发现已经被30多名房东围得水泄不通。在被多次推三阻四后，一位“领导”向夏明承诺“已经催过财务，晚上房租就能到账”。
屡次被青客“放了鸽子”，夏明在和租户沟通后，向上述业务员发出“最后通牒”：如果拿不到房租，将把租户“赶出去”。“虽然当天青客APP显示有房租余额了，但这笔房租是无法提现的，相当于只是一张白条。”夏明说。
张力和记者说，没有按时收到房租还只是最普通的，还有很多房东被青客以“亏损”及“盘整高进低出房源”为由，单方面要求降低租金，否则就直接解约。“租金降幅最高超过三成，据我所知，目前已经有100多名房东已经准备起诉青客了。”
“降租房源的比例实际上非常少，大概为1.5%~1.8%，但由于青客有近10万套房源，所以显得维权的房东很多。”上述青客相关负责人在接受记者正常采访时表示，在与房东就降租问题沟通中，希望双方能达成共识，“达成协议的陆续已经打款了，但都是要一个周期的。”
按其所说，以近10万套房源计算，此次降租或涉上千套房源。
押金难退
事实上，除了强制房东降租，记者在采访中了解到，青客的租客也于近期遇到了“押金难退”“租金贷难解除”等问题。
唐佳（化名）此前住在上海市闵行区北桥附近的青客公寓。去年10月，她从青客公寓退租，但迟迟未收到1300多元的押金。
为了能退回押金，唐佳和记者说，她先后8次联系此前的青客管家，退租时客服称正常流程，押金会在15~20天内退回。“为这事，我给客服电话也打了四五次，打一次要排队半小时，客服也只说会帮忙催，便没有下文了。”
更让她意想不到的是，2020年1月13日，唐佳接到青客的电话通知，称其入住两年时间，公共区域从未读过电表，1300元扣除的均为电费。
“15~20天是一般的情况下的退押周期，但最近出现了大量的违约性退租，周期需要大约两个月。”上述青客相关负责人和记者说，因为有些水电费、煤气费是双月账单，青客要等账单出来后，才能给租客结算押金，“电费有时电表会出现一些明显的异常问题，如果有异议，租户可以申请核查，多扣的我们会退。”
另有租户向记者反映，退租已经一个月，但尚有1.12万元的“租金贷”未结清。
青客拖欠押金和租金贷并非个例。记者从聚投诉平台了解到，自2019年11月开始，该平台关于青客公寓不退押金的投诉量猛增。截至目前，相关投诉共1059起，其中1起为无效投诉，解决率仅为18.22%。
“毁合同，不合规，被玩坏了。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，监管角度本应由立法拖底，但相关法律慢了一拍，2018年起长租公寓就有遇险的苗头了。“青客等长租公寓服务商做好自己的事情，要有社会责任感，经营理念不能跑偏，绝不能当作金融产品来做。”
“我们也接到了一些投诉。”上海房地产经纪协会副会长陈亮和记者说，青客方面表示年底人员变化多，有一些变动，春节之前基本都能协调解决好。“如果有没解决的可以到协会来，我们有专业的律师和法务协助双方协调。”
烧钱扩张
公开资料显示，青客公寓运营城市包括北京、上海、苏州、杭州等六大城市。截至2019年9月30日，青客已出租的房屋数量为9.25万套，已签约的租赁单位数量为9.96万套。而2012年青客公寓刚成立时，最初的运营房源数量只有940间，7年间扩张了106倍。
出租率方面，财报显示，2019财年，青客的平均入住率为91.6%，其中四季度平均出租率为94.4%。而2017年~2018年，青客公寓平均入住率分别为89%、91.6%。
尽管扩张迅猛，但相关多个方面数据显示，自成立以来青客一直处于亏损状态。据招股书、财报等相关文件，2017年~2019年，青客公寓相继亏损2.45亿元、5.00亿元、4.982亿元。
“在上海这样的一线城市，长租公寓出租率达不到95%就赚不到钱。”卢文曦表示，为了上市，青客公寓必须快速扩张。但又遇到大规模退押金要掏钱，此前高价收来的房源“后遗症”也开始发作。“这些都是需要往外拿钱的，加之年底租赁市场不好，现金流也许会出现了问题。”
上市也未能缓解青客的财务压力。据招股书披露的数据，截止到2019年6月底，青客公寓的总资产20.35亿元，总负债则达27.03亿元，资产负债率高达132.83%，已达到“资不抵债”，这一数据在2019年四季度财报中已经突破140%。
值得注意的是，作为国内长租公寓第一股，青客赴美上市后不久便破发。截至2020年1月16日美股收盘，青客报收10.95美元/股，较最高点20.44美元/股下跌近五成。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，就资本运作逻辑来讲，得到资本推动后，长租公寓服务商都是拼命地快速扩张，但这是违背基本的商业逻辑的。而对投资者而言，如果2~3年没有明确的回报和盈利迹象，就会逐渐暂停向长租公寓领域投资“输血”。“上市两个月就破发，就是最好的说明。”
“长租公寓行业是新兴行业，市场肯定是有需求的。”在陈亮看来，政府、协会如何规范长租公寓是当务之急，今年四五月份租房市场会好一些，今后长租公寓行业应该理性，不应该只靠抢份额争占市场，“如何高质量发展才是行业的未来”。
此外，针对盈利难、股价震荡等问题，上述青客相关负责人表示：“目前处于静默期，要美国律师批准后才能对外发声。”
