备受重视的同享作业空间“独角兽”WeWork已于本周三正式向美国证券买卖委员会SEC提交了IPO招股书。商场遍及预期最早9月上市，买卖代码WE，募资规划或许高达30至40亿美元，或本钱年继网约车巨子Uber之后的第二大美股IPO。
在本年1月日本软银集团追加出资20亿美元后，WeWork母公司The We Company的私募商场估值已达470亿美元，超越本年年度营收的15倍。公司在招股书中有93次说到“技能”这个词，明显有意包装成科技公司为高估值正名化。
而华尔街与美国科技/财经媒体在研读这份供给了迄今为止最全面财政细节的招股书后，纷繁表（嘲）示（讽）WeWork不愧为“独角兽中的极品”。有人称，关于这家公司的一切都是高标准的，包含生长速度、亏本规划、与CEO潜在的巨额利益冲突，以及匪夷所思的公司结构等。
WeWork并不契合典型科技公司的特征
首要，令潜在出资者争辩最多的一个论题是：WeWork究竟归于科技草创公司，仍是一家传统的房地产企业？尽管公司自称供给“空间即服务形式”（space-as-a-service），用技能来驱动全球和本地事务实践，但其招股书泄漏的多项目标都在暗示，WeWork并不具有典型科技公司的特征。
财政数据显现，2018年该公司营收18亿美元，其间的17亿美元或占比93%来自“会员及服务”项目。翻译过来，这其实便是会员向WeWork付出的房租，服务费则来自会员要求增设与作业空间相关的其他产品或运用超越配额物品后付出的费用，都与租房这一主营事务有关。
到2019年6月30日的本年前六个月，WeWork来自“会员及服务”的收入占总收入份额降至88%，“其他”项目收入份额由7%升至12%，但大部分的其他收入来自非科技相关的事务，例如在本身运营的物业上举办活动所得，或许给企业客户规划作业空间等，不契合科技公司界说。
一起，衡量科技公司的高毛利率与高研制本钱这两项中心目标，也与WeWork相关不大。有剖析发现，招股书在“开销”一栏没有“收入本钱”项目，一般出售收入与出售本钱的差额用来核算毛利。WeWork的“出售本钱”被更名为“地址运营费用”，上一年占总收入的84%，即毛利率仅有16%，本年上半年毛利率改进至近20%，但明显与科技公司的更高毛利率水平不符。
用要害词查找招股书可发现，“研制”一词的缩写“R&D”没有呈现过，与其英文全拼有关的内容仅呈现了四处，其间两处隶归于“添加和新商场开发费用”。2018年这一费用为4.77亿美元，同比暴增335%，占总营收的26%，但只要一小部分与“技能研制”有关。招股书称，这一费用首要包含非本钱化规划、开发、仓储、物流和房地产本钱、研讨和拓宽新商场、供给解决方案和服务以及与公司添加和全球扩张有关的本钱，其间包含技能研制团队的费用罢了。
由此可知，WeWork的根本事务仍是房地产，即向其他业主长时间租借物业、经过装饰后再将其短期别离租出。这种商业形式使其天然具有长时间开销固定但收入不确定的特征，开销与收入的久期结构性不匹配会形成现金流压力，也令其更像银行或外包公司，而非科技企业。招股书对事务的描绘好像也泄漏出这一点，公司为会员供给租期灵敏的美丽作业空间，供给包容性的文明和充溢创意的社区能量，“所有这些都经过广泛的技能根底设施衔接”，即技能并非事务的“魂灵”。
联合创始人不仅是公司房东还超低息大额告贷
第二，WeWork与其联合创始人兼首席执行官Adam Neumann扑朔迷离的联系也颇令人“拍案叫绝”。
招股书泄漏，曩昔三年半，公司向Neumann所持的四处房产付出了2090万美元租金，尽管上一年得以“报销”了1160万美元。到6月底，公司未来租借的付出责任为472亿美元，其间包含2.37亿美元付出给Neumann这个房东的费用。本年初Neumann将上述房产出售给全球房地产收买与办理渠道ARK，这一从属WeWork的实体竟承当了Neumann购买房产的悉数费用。
一起，WeWork在2010年建立后的第三年就开端向Neumann供给告贷，2013至2016年间向其告贷超越3000万美元，这些金钱被以股票或现金的方法归还。而Neumann取得的告贷利率超低，2013和2014年有两笔告贷年利率仅为0.2%，同期摩根大通对商业客户供给的优惠利率为3.25%，2016年美联储加息周期进入第二年，Neumann还用0.64%的年利率取得了700万美元告贷。
此外，本次WeWork上市的承销商们向Neumann供给了5亿美元的个人信贷额度，抵押物是其所持公司股票，现在尚有3.8亿美元未归还。摩根大通等还额定授信了9750万美元用于Neumann出资房地产和购买个人房产，这些告贷没用公司股票作质押担保。
值得注意的是，在招股书长达29页的危险提示中，有10页在解说Neumann作为联合创始人与公司之间利益羁绊又杂乱的联系。而作为经过B类股和C类股具有公司肯定控股权的中心人物，Neumann居然没有与WeWork母公司签定作业协议，招股书称这存在危险，即“无法确保Neumann将持续为咱们作业，或以任何身份为咱们的利益服务”。
WeWork或无法抵挡经济下行收入增速或许放缓
全体来说，WeWork现在仍处在高速生长、巨额亏本和大手笔“烧钱”的阶段，契合草创企业的遍及特质。
财报数据显现，WeWork的收入与亏本规划简直呈同份额正向添加。到6月30日的2019年前六个月，公司营收同比翻倍至15.4亿美元，但净亏本近9.05亿美元，较上一年同期净亏本添加25%；运营亏本13.7亿美元，较上一年同期的运营亏本额6.8亿美元翻倍；本年上半年“烧钱”了23.6亿美元，也较上一年翻倍。
但在高速扩张导致本钱居高不下的一起，WeWork的收入添加面对失速的危险，代表完成盈余好像遥遥无期。
招股书供认，添加新会员是中心使命，但从新会员处发生的收入或许不会高于现有会员，因为需要向新会员供给扣头，以及向老会员供给引荐奖赏。公司自创建以来没有阅历全球经济衰退，经济下滑或随之而来的商场租金下降，或许导致会员中止添加，终究对成绩发生晦气影响。因为其会员根底的很大一部分由中小型企业和自由职业者组成，更易遭到晦气经济条件的冲击。
本年初，软银向WeWork出资20亿美元助推后者估值高涨，但据称上一年底软银本来方案向WeWork追加出资160亿美元，实践出资额大幅缩水了近九成，这好像能够给二级商场出资者新的启示。
剖析指出，WeWork上市将是对出资者决心的一次要害测验，在全球经济添加失速的惊惧下，美股正阅历震动跌落，WeWork上市后的体现将泄漏商场怎么看待高速生长、一起仍在大额亏本的草创企业。相似性质的网约车干流玩家Uber和Lyft本年上市后均体现欠安，首要因为出资者忧虑其没有实在的方案来完成盈余。WeWork招股书清晰表明，在可预见的未来不太或许盈余。
本份招股书只披露了拟定的买卖代码，没有泄漏上市买卖所、发行价格区间及股票发行数量。在未来几周行将展开的路演中，有望正式测验出资者对“WeWork是科技公司、而非房地产企业”的故事逻辑是否配合。
